Se qualcuno avesse mai pensato a una vittoria della sindaca Virginia Raggi sugli interessi dei costruttori nella partita sullo stadio della Roma, dovrà presto ricredersi. Il patto sul taglio delle cubature che, calcolato nell’interezza del complesso, ricalca i termini dell’accordo anticipato da la Repubblica un mese fa (540mila metri cubi, invece del milione originario), lascia alla Eurnova di Luca Parnasi un intero quartiere da tirare su che vale sul mercato un miliardo di euro. I metri cubi alla fine saranno 500mila, 300mila dei quali riservati allo stadio, mentre il resto verrà destinato all’area commerciale dentro la quale rientra tanto il Convivium (le attività legate alla squadra di calcio) quanto il Business park (uffici, hotel, ristoranti). Sui dettagli da oggi lavorerà anche il nuovo city manager Franco Giampaoletti. Primo step: il ritiro del parere negativo su Tor di Valle rilasciato dagli uffici capitolini sul progetto originario quando in giunta sedeva l’ex assessore all’Urbanistica Berdini. Se messo a confronto proprio con il piano che prevedeva la realizzazione delle torri di Daniel Libeskind, il nuovo assetto su cui stanno ragionando i tecnici non implica variazioni sostanziali nell’occupazione dei terreni che rimane perlopiù invariata rispetto a quella indicata nel progetto originario: 28,5 ettari in tutto, di cui 21 ettari per lo stadio, 12,5 per il business park e 5 per il Convivium. Venendo meno la porzione delle torri, cambiano naturalmente i metri quadri da destinare agli uffici e alle attività commerciali e passano dai 318mila indicati nell’accordo siglato da Eurnova con il Comune di Roma nel 2013 a circa 170mila. A parte la vendita del terreno alla Roma – che nel marzo del 2010 la Eurnova ha acquistato a un prezzo di 42 milioni di euro – il vero business dei costruttori è tutto in questi 170mila metri quadrati da tirare su e mettere sul mercato. La quasi totalità degli spazi – come previsto dal progetto originario – sarà destinata agli uffici nell’ottica di dar vita a uno dei principali business district della capitale.
Se si considera che sull’intera estensione metropolitana i metri quadrati occupati da uffici sono 10 milioni, il nuovo insediamento costituito dai 170mila di Tor di Valle vale da solo una quota pari all’1,7%. Per calcolarne l’impatto economico è quindi necessario prendere come riferimento il valore medio delle quotazioni immobiliari dell’area Eur, pari a 6.000 euro per metro quadrato. Questo significa che i 170mila metri quadrati dell’area commerciale possono portare nelle casse dei costruttori un miliardo di euro. Una cifra rotonda, anche se ridimensionata rispetto alle aspettative iniziali che – sulla base del progetto originario – avevano una potenzialità di 1,9 miliardi. Il mancato introito viene tuttavia in buona parte compensato sia dalla riduzione dei costi di costruzione (abbattuti per via del taglio delle torri) sia dallo storno di alcune opere pubbliche che – nel vecchio progetto approvato dalla giunta guida data da Ignazio Marino – erano indicate come essenziali per assicurare la pubblica utilità all’opera. Tra queste, il ponte carrabile sul Tevere e i relativi svincoli che, venendo meno, garantiscono un risparmio di circa 90 milioni di euro. Del resto, che la partita si sarebbe giocata sul bilanciamento tra cubature e opere pubbliche era evidente a tutti fin dall’inizio. Da chiarire rimane invece il capitolo dedicato ai finanziatori. Lo strappo degli ultimi giorni sul titolo della As Roma in Borsa conferma le aspettative positive del mercato sul futuro della società; un sentimento al quale è necessario dare presto un volto, e soprattutto un portafoglio. Dopo lo sblocco dell’impasse comunale, l’advisor Rothschild per conto di Parnasi e Goldman Sachs per la società di James Pallotta si sono rimessi al lavoro intensificando gli incontri alla ricerca di soggetti, italiani e stranieri, disposti a finanziare la costruzione dello stadio. Un passo obbligato prima di mettere la prima pietra.
